🏢 Comprar para rentar
¿Conviene comprar un departamento para alquilar?
Comprar un departamento para alquilar es la inversión clásica de 'ladrillos', pero la rentabilidad de la renta sola suele ser baja: 3% a 6% anual sobre el valor. La cuenta cambia mucho según cuánto esperés que se revalorice la propiedad. Con los números de ejemplo el proyecto rinde, pero compará siempre contra lo que te daría esa plata en otro lado.
Veredicto del ejemplo
No conviene con estos supuestos
Con los números de ejemplo, la renta no cubre el costo de tu capital. No significa que la idea no sirva: significa que con esta ocupación y estos gastos no cierra. Ajustá los números.
VPN
$-37.24M
TIR
-0.1%
Payback
No se recupera
Valor anual (VAUE)
$-10.33M
VPN = Valor Presente Neto · TIR = Tasa Interna de Retorno · VAUE = lo que rinde por año en promedio, expresado como un monto equivalente.
Los supuestos de este ejemplo
Para que los números sean reproducibles, partimos de un caso típico. Ninguno va a coincidir exactamente con el tuyo: cambialos en la calculadora.
Precio de compra
$ 90.000.000
Renta anual (a ocupación plena)
$ 5.400.000
Ocupación
90%
Renta efectiva año 1
$ 4.860.000
Gastos anuales
$ 1.200.000
Reventa al final
$ 108.000.000
Vida útil
5 años
Tasa exigida (TMAR)
12.0%
Impuestos
30%
Cómo se arma la cuenta
Cada año cobrás $4.86M de renta efectiva (la renta plena ajustada por una ocupación del 90%), le restás $1.20M de gastos, y pagás impuestos sobre lo que queda. Al final de los 5 años sumás la reventa de $108.00M. Todo ese flujo, traído a hoy a tu tasa exigida del 12.0%, da un VPN de $-37.24M.
A dónde se va la plata
Expensas extraordinarias y ABL
Las expensas comunes suele pagarlas el inquilino, pero las extraordinarias (arreglos del edificio) y a veces el ABL quedan del lado del dueño.
Reparaciones y puesta a punto
Entre inquilino e inquilino hay que pintar, arreglar, a veces renovar. Es un gasto recurrente que mucha gente no presupuesta.
Vacancia
Los meses sin inquilino no generan renta pero sí gastos. Por eso el ejemplo usa 90% de ocupación, no 100%.
Revalorización (reventa)
La mayor parte del retorno inmobiliario suele venir de la suba del valor de la propiedad, no de la renta mensual. Es la variable más sensible.
3 errores que arruinan la inversión
1.Mirar solo la renta y olvidar el costo de oportunidad
Una renta del 4% suena bien hasta que ves que un bono te da más sin inmovilizar 90 millones. La pregunta no es '¿gano algo?', es '¿gano más que en la mejor alternativa?'.
2.Asumir 0% de vacancia
Siempre hay meses sin alquilar: rotación, refacciones, demoras. Calcular con el depto ocupado los 12 meses infla el rendimiento real.
3.Ignorar inflación y moneda
Si la renta está en pesos y el valor del depto en dólares, estás mezclando monedas. Compará todo en la misma unidad o el VPN no significa nada.
Estos son números de ejemplo. Probá con los tuyos.
Cambiá el precio de compra, la renta, la ocupación, los gastos y la reventa, y obtené el VPN, la TIR y el payback reales de tu departamento para alquilar.
Preguntas frecuentes
- La renta directa suele rendir 3% a 6% anual sobre el valor de la propiedad. El retorno total mejora bastante si la propiedad se revaloriza, que es donde está la mayor parte de la ganancia histórica.
Otros activos
Los números de esta página son un ejemplo ilustrativo, no una recomendación de inversión. Metodología basada en Blank & Tarquin, Ingeniería Económica, 8va edición. Calculá tu caso real en la herramienta.