🏠 Factibilidad por industria
¿Es rentable abrir una inmobiliaria en 2026?
Una inmobiliaria tiene inversión baja y márgenes altos por operación, pero ingresos irregulares: una venta grande puede salvar el trimestre y después pasar semanas sin cerrar nada. La administración de alquileres aporta el ingreso recurrente que estabiliza la caja. Acá el caso de ejemplo.
Veredicto del ejemplo
Viable con estos supuestos
Con los números de ejemplo, el proyecto genera valor por encima de la tasa exigida. Pero estos son supuestos: tu realidad puede ser muy distinta. Probá con tus números.
VPN
$72.21M
TIR
505.3%
Payback
2 meses
Equilibrio / año
98
Margen seguridad
59.1%
VPN = Valor Presente Neto · TIR = Tasa Interna de Retorno · Equilibrio en operacións por año.
Los supuestos de este ejemplo
Para que los números sean reproducibles, partimos de un caso típico. Ninguno va a coincidir exactamente con el tuyo: cambialos en la calculadora.
Precio por operación
$ 250.000
Costo variable por operación
$ 30.000
Costos fijos mensuales
$ 1.800.000
Volumen anual (operacións)
240
Inversión inicial
$ 4.500.000
Tasa exigida (TMAR)
25.0%
Cómo se compara con la industria
Contra los benchmarks de Servicios B2B / Consultoría (CEPAL 2023). Así sabés si los números del ejemplo están dentro de lo esperable para el rubro.
| Métrica | Este ejemplo | Rango de la industria | Estado |
|---|---|---|---|
| TIR | 505.3% | 40.0% – 80.0% | Mejor que el promedio |
| Payback | 2 meses | 1 – 2 años | Mejor que el promedio |
| Margen de seguridad | 59.1% | 30.0% – 50.0% | Mejor que el promedio |
La palanca que más mueve la aguja
De todas las variables, precio de venta es la que más impacta el VPN de este negocio. Un cambio del 10% mueve el resultado en $26.45M. Es la primera variable que conviene asegurar antes de arrancar.
Estructura de costos típica
Sueldos y comisiones de agentes
Tu fijo principal. Muchos agentes trabajan a comisión pura, lo que alinea el costo con las operaciones cerradas y baja el riesgo fijo.
Oficina y publicación de avisos
Alquiler de oficina y, sobre todo, la pauta en los portales inmobiliarios. Publicar bien las propiedades es lo que trae consultas.
Matrícula, seguros y administración
Costos del rubro: matrícula del corredor, seguros de caución, gestión de contratos. Tu costo variable por operación es bajo pero existe.
3 errores que hunden el negocio
1.Vivir solo de las ventas
Las operaciones de compraventa son grandes pero esporádicas. Sin administración de alquileres que genere ingreso mensual, los meses sin ventas te ahogan.
2.Subestimar la pauta en portales
Hoy las consultas llegan por los portales inmobiliarios y eso cuesta. Una inmobiliaria sin buena presencia online no recibe clientes nuevos.
3.No medir la tasa de cierre
Mostrar propiedades cuesta tiempo y plata. Si no sabés cuántas visitas necesitás para cerrar una operación, no podés dimensionar el equipo ni la pauta.
Estos son números de ejemplo. Probá con los tuyos.
Cargamos este caso en la calculadora. Cambiá precio, costos, volumen e inversión y obtené el VPN, la TIR y el punto de equilibrio reales de tu inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
- El margen por operación es alto, pero el flujo es irregular. El ingreso recurrente de administrar alquileres es lo que da estabilidad. Modelá ambos ingresos por separado.
Otros rubros
Los números de esta página son un ejemplo ilustrativo, no una recomendación de inversión. Metodología basada en Blank & Tarquin, Ingeniería Económica, 8va edición. Calculá tu caso real en la herramienta.